So gelingen Immobilienfotos
"Fotografieren kann doch jeder. Fotoapparat einschalten, hochhalten, draufdrücken - fertig. Das so fotografierte Haus, das für 500.000,- € verkauft werden soll, wird schon bald einen Käufer gefunden haben."
So scheint die gängige Meinung vieler Immobilienanbieter zu sein.
Aber betrachtet man dies einmal aus der Sicht der Immobiliensuchenden, die die größte Investition im Leben tätigen möchten, die es gewohnt sind, dass selbst Güter, die nur einen geringen Bruchteil des Preises einer Immobilie kosten, z. B. Autos, Fernseher, selbst Getränke usw. in der Werbung in bester Fotoqualität angepriesen werden.
Können Sie sich vorstellen, dass ein Porsche, ein Fernseher oder ein Parfum mit einer einfachen Kompaktkamera bei schlechten Lichtverhältnissen fotografiert und dann ohne weitere Bildbearbeitung in Werbeanzeigen veröffentlicht wird ? Undenkbar !
Fast sämtliche Immobilien, die zum Verkauf stehen, werden im Internet angeboten, meist auf Portalen wie Immobilienscout 24, Immonet, Immowelt, Immopool usw.
Das Konzept der Portale ist nahezu gleich:
Der Kaufinteressent gibt diverse Suchkriterien ein, nach denen die Portale die Angebote nach Lage, Spanne des Kaufpreises, Wohnfläche usw. filtern.
Bei der angezeigten Auswahl wandert das Auge des Betrachters zuerst zum Foto, danach zur Überschrift, erst dann wird ggf. das Angebot mit den weiteren Informationen per Mausklick aufgerufen - oder auch nicht, denn das nächste Angebot ist nur einen Mausklick entfernt.
Genau an dieser Stelle kann sich schon entscheiden, ob das Haus innerhalb der nächsten 2 Wochen zum maximalen Preis von 500.000,- € verkauft ist oder 6 Monate später zu einem auf 430.000,- € reduzierten Preis immer noch nach einem Käufer gesucht wird.
Entscheidend ist nicht unbedingt wie die Immobilie tatsächlich ist, sondern wie sie beim Betrachter ankommt.
Das Foto ist der erste Eindruck - und der wichtigste.
Vielleicht haben Sie davon schon gehört: Die Entscheidung für oder gegen einen Kauf geschieht zu 90 % auf emotionaler Ebene, also unbewusst und nur zu 10 % wird rational, bewusst entschieden.
Das Unterbewusstsein registriert:
Gute Fotos = gute Immobilie, schlechte Fotos = schlechte Immobilie
Innerhalb von Sekunden entscheiden wir, ob wir eine Person, ein Auto, ein Haus interessant finden oder nicht - ohne die wahren Werte zu kennen.
Bei Durchsehen der diversen Angebote im Internet bin ich immer wieder erstaunt, wie viele eigentlich schöne Häuser und Wohnungen mit schlechten Bildern angeboten werden. Selbst die einfachsten Regeln der Fotografie werden schon beim Hauptbild nicht umgesetzt. Und das nicht nur bei den günstigen Immobilien, sondern auch im siebenstelligen Hochpreissegment.
Graue Wolken, Dächer oder Fassaden nur teilweise auf dem Bild, Winterfotos mit Schnee im Sommer, dunkle Bereiche durch Schattenwurf usw. - um nur die häufigsten Fehler aufzuzählen.
Sicher - man kann jede Immobilie verkaufen - über den Preis.
Dieser muss nur so lange reduziert werden bis ein Käufer zuschlägt.
Dies wäre der teuerste Weg zum "Verkaufserfolg."
Der Aufwand, die Immobilie u. a. durch gute Fotos optimal zu präsentieren und somit ggf. einen fünf- oder gar sechsstelligen Verlust zu vermeiden, macht sich hingegen schnell bezahlt.
Wie optimale Immobilienfotos erstellt werden, die auch Lust aufs Kaufen machen, möchte ich Ihnen gerne zeigen.
1. Vorbereitung
Um es kurz zu sagen: die Immobilie muss unbedingt aufgeräumt sein !
Und das gilt nicht nur für herumliegende Gegenstände wie Spielsachen, Kleidung usw. Auch persönliche Wohnaccessoires, gerahmte Fotos und bunte Bücher auf Tischen, Anrichten und Kommoden sollten auf wenige Teile reduziert werden.
Insbesondere im Badezimmer dürfen auf dem Foto keine Shampooflaschen, Duschgels usw. zu sehen sein und in der Küche keine Lebensmittelpackungen, Getränkeflaschen, Reinigungsmittel usw.
Das Foto wirkt sehr unruhig und der Betrachter wird vom eigentlichen Motiv abgelenkt: dem Raum.
Das gilt übrigens auch für die Außenfotos: der Garten sollte befreit sein von Gartengeräten, Spielsachen usw.
Also: Überflüssige Teile, die nicht aufs Foto gehören, am besten in Kartons packen und während des Fotoshootings zur Seite stellen.
Stattdessen dürfen Sie mit dezenten Stimmungsmachern z. B. den Eßtisch dekorieren; mit einer Flasche Rotwein, dazu Weingläser, brennende Kerzen und farbig passende Servietten.
Im Badezimmer sorgen z. B. farblich passende Handtücher, Zahnputzbecher, Kerzen usw. für eine angenehme Atmosphäre auf dem Bild.
Weitere Tipps:
- Zimmertüren öffnen
- WC-Deckel zuklappen
- Duschköpfe in die Halterung stecken
- Rolläden, Jalosien, Vorhänge usw. öffnen
- Kerzen anzünden, Lampen einschalten
2. Ausrüstung
Die Auswahl an Foto-Kameras ist schier unübersichtlich - und sofern sie für den richtigen Zweck eingesetzt werden sind (fast) alle auch gut.
Die kleine, handliche Kompakt-Kamera ist für Urlaubsfotos, Familienfeiern usw. völlig ausreichend.
Größer und teurer sind digitale Spiegelreflexkameras (DSLR), die sich nicht praktisch in der Jackentasche verstauen lassen. Dafür werden hiermit beste Ergebnisse erzielt, auch weil diese sich mit umfangreichem Zubehör kombinieren lassen wie z. B. Objektive, Stativ, Blitzgerät usw.
Die Annahme, dass eine hohe Auflösung von 10, 12 oder noch mehr Megapixel auch bessere Fotos hervorbringt, ist falsch, außer man möchte ein Poster davon machen.
Für die Darstellung im Internet müssten Fotos mit zu hoher Auflösung komprimiert werden, was meist zu einer unschönen Verpixelung führt und das Bild qualitativ enorm abwertet.
Wichtig ist ein großer Sensor, den alle DSLR-Kameras haben. Damit lassen sich das Motiv und Lichtverhältnisse besser einfangen, auch das sonst störende Bildrauschen wird unterdrückt.
Unverzichtbar ist ein gutes Weitwinkelobjektiv, das auch schon mal mehr kosten kann als das Gehäuse der DSLR-Kamera. Ein Objektiv mit einer Brennweite von z. B. 14 mm kann einen Raum in der ganzen Breite erfassen, so dass auf dem Foto ein echtes Raumgefühl vermittelt wird.
Bei "normalen" Brennweiten wirken Räume deutlich kleiner als sie sind.
Auch bei den Außenaufnahmen ist es wichtig, dass das komplette Haus auf dem Bild zu sehen ist.
Hinweis: Für das optimale Außenfoto bieten wir einen in Hamburg einzigartigen Service: Hochbildfotos, die mit Hilfe eines speziellen Stativs aus bis zu 12 m Höhe erstellt werden. Damit wird das Haus realistisch und in voller Größe ohne störende Sichthindernisse eindrucksvoll zur Geltung gebracht. Mehr Infos dazu unter:
http://www.behrens-grund.de/hochbildfotos/
Ganz entscheidend ist die optimale Belichtung, gerade im Innenbereich. Da nicht Personen oder Gegenstände das Motiv sind, sondern der ganze Raum, muss dieser gleichmäßig ausgeleuchtet sein, um voll zur Geltung zu kommen.
Die in den Kameras eingebauten Blitzgeräte sind für ein Motiv in bis zu 4 m Entfernung ausreichend - für Immobilienaufnahmen, bei denen 20, 30 oder mehr Quadratmeter gleichmäßig belichtet werden müssen, sind sie nicht geeignet.
Ideal und unerlässlich ist ein externes Blitzgerät, der sich individuell einstellen lässt und einfach auf den Steckschuh der DSLR-Kamera aufgesetzt wird.
Übrigens: auch für die Außenaufnahmen verwende ich gerne ein externes Blitzgerät, denn das Bildmotiv wird trotz optimaler Lichtverhältnisse durch Tageslicht zusätzlich ausdrucksstark belichtet.
Im Innenbereich sollte das Blitzgerät in Kombination mit den vorhandenen Lichtquellen eingesetzt werden, das heißt: Lampen anschalten, Türen und Vorhänge öffnen.
Das Blitzgerät lässt sich dann so einstellen, dass das Blitzlicht nur sparsam in der optimalen Stärke abgegeben wird. Sinnvoll sind auch Blitzaufsätze, die den Blitz gleichmäßig in den Raum streuen, so dass keine überhellten Bereiche entstehen.
Es empfiehlt sich ausserdem, mit einem Stativ zu arbeiten, so dass mit längeren Verschlußzeiten ohne verwackeln fotografiert werden kann, um auch dunkle Bildbereiche aufzuhellen.
3. Foto-Shooting
Immobilien sollten unbedingt nur bei schönem Wetter fotografiert werden - und zwar außen und innen. Die Lichtverhältnisse sind neben der Ausrüstung die wichtigste Voraussetzung für gute Fotos.
Bei der Frage, welche Tageszeit - schönes Wetter vorausgesetzt - die richtige ist, gibt es unterschiedliche Meinungen.
Zur Mittagszeit können schöne Fotos entstehen, ebenso sind in der Abendsonne stimmungsvolle Aufnahmen möglich.
Die Sonnenstrahlen sollten auf die zu fotografierende Hausseite fallen, ansonsten gibt es unschöne Schattenwürfe z. B. durch den Dachüberstand, Bäume usw.
Es kommt somit auf die Ausrichtung der Immobilie an. Ist die für das Hauptfoto bestimmte Terrassenansicht nach Westen ausgerichtet, ist der Nachmittag der ideale Zeitpunkt für Fotos.
Die Kamera muss gerade gehalten werden, auch damit keine sog. stürzenden Linien entstehen, die das Foto unreal erscheinen lassen.
Wenn möglich aus der Ecke des Raumes in die gegenüberliegende Ecke fotografiert werden.
Die räumliche Dimension wird vom Betrachter besser erfasst, außerdem wird der Lichteinfall durch die Fenster nicht frontal aufgenommen, so dass keine überhellten Bereiche entstehen.
Externe Blitzgeräte sollten im schrägen Winkel gegen die Decke gerichtet sein, um das Blitzlicht gleichmäßig in den Raum zu streuen.
Weitere Tipps:
- der Raum ist das Motiv, nicht Raumteile oder Möbel
- nicht zu viele Farben aus Bild
- andere Perspektiven ausprobieren, z. B. aus der Hocke
- nicht frontal in die überhellten Fenster fotografieren
- nicht direkt in Spiegel, Schrankfenster usw. blitzen
- keine parkenden Autos, Verkehrsschilder usw. auf das Foto
4. Nachbearbeiung
Bei Beachtung der vorstehenden Regeln findet eine Nachbearbeitung am Computer meist nur in geringem Maße statt.
So arbeitet der in der Kamera eingebaute Weißabgleich, der automatisch dafür sorgt, dass eine weiße Wand auch bei ungünstigem Lichteinfall auf dem Foto weiß ist, nicht immer präzise.
Mit der Nachbearbeitung werden Farben so angepasst, dass diese dem natürlichen Farbton entsprechen, auch beim Blau vom Himmel oder beim Grün des Rasens.
Aber es darf nichts verfälscht werden: die hellgraue Hausfassade darf auf dem Foto nicht weiß erstrahlen.
Es gibt für diese Aufgaben eine Reihe von guten Bildbearbeitungs-programmen auf dem Markt. Sehr bewährt ist das Programm Photoshop von Adobe, das von fast allen Profis angewendet wird.
Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen oder vermieten ?
Für Anregungen oder Fragen, auch zu unseren weiteren Serviceleistungen, die wir als Makler kostenfrei für Sie erbringen, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
BEHRENS Grundstücksgesellschaft mbH
Geschäftsführer: Thomas Behrens
Hasenweg 39 a, 22393 Hamburg
Tel.: (040) 600 99 125
Fax: (040) 600 99 126
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